Immobilienrechtliche Angelegenheiten in Vietnam

Überblick über Landnutzungsrechte in Vietnam

Land- und Eigentumsrechte für ausländische Investoren in Vietnam sind streng geregelt, da Land als Volkseigentum angesehen wird. Der Staat verwaltet das Land im Namen der Bevölkerung und schränkt den ausländischen Besitz ein.

FDI-Unternehmen haben nur begrenzte Rechte zur Nutzung von Grund, Boden und zum Besitz der damit verbundenen Vermögenswerte. Es gibt kein vollständiges "Eigentum" am Land, stattdessen erhalten FDI-Unternehmen sogenannte „Landnutzungsrechte“, während sie Eigentum an den auf dem Land errichteten Vermögenswerten besitzen können. Niemand kann Land vollständig erwerben, sondern nur die Nutzungsrechte.

Für Investitionsprojekte in Industrieparks oder Wirtschaftszonen (IP/EZ) können FDI-Unternehmen entweder fertige „Brownfield“-Fabriken von Immobilienbesitzern pachten oder Land pachten, um eigene „Greenfield“-Fabriken zu errichten. Brownfield-Fabriken sparen Zeit und Geld, da der Betrieb nach Erhalt der erforderlichen Lizenzen sofort beginnen kann. Bestehende Fabriken folgen jedoch den Standards des Eigentümers und sind of klein bis mittelgroß. Die Pachtdauer beträgt in der Regel 3-5 Jahre, manchmal bis zu 10 Jahre.Bei Greenfield-Fabriken können FDI-Unternehmen die Fabriken nach ihren Bedürfnissen entwerfen und bauen, indem sie längere Landnutzungsrechte durch jährliche oder einmalige Zahlungen erwerben. Der Bau neuer Fabriken erfordert jedoch mehr Zeit und anfängliche Investitionen.

Andere Sektoren wie der Handel und der Dienstleistungssektor können durch Anmietung anderswo Büros anmelden. Das Mieten von Wohngebäuden für Bürozwecke ist jedoch verboten. Die Mietbedingungen für Büroräume sind je nach Vereinbarung der Parteien flexibel.

Im Hinblick auf die Anforderungen zur Unterkapitalisierung müssen Immobiliengesellschaften, die Entwicklungsprojekte durchführen, ein Mindest-Eigenkapital in Höhe von 20 % des gesamten Investitionskapitals für Projekte mit einer Grundstücksfläche unter 20 Hektar aufrechterhalten. Bei größeren Projekten mit einer Grundstücksfläche von 20 Hektar oder mehr beträgt das gesetzlich vorgeschriebene Mindest-Eigenkapital 15 % des gesamten Kapitals. Vor dem Investment muss nachgewiesen werden, dass sie in der Lage ist ausreichendes Kapital zur vollständigen Durchführung des geplanten Projekts zu mobilisieren. Falls eine Immobiliengesellschaft mehrere Projekte gleichzeitig entwickeln möchte, muss sie genügend Eigenkapital bereitstellen, um die Mindestquoten für jedes einzelne Projekt zu erfüllen und so die vollständige Durchführung aller Projekte wie geplant gewährleisten kann.

Zusammenfassend können ausländische Investoren in Vietnam Landnutzungsrechte erwerben und dort Vermögenswerte errichten. Das Pachten von bestehenden Fabriken/Gebäuden ist schneller, während der Bau neuer Anlagen mehr Flexibilität bietet, aber höhere Anfangskosten verursacht.

Gängige Verfahren zum Erwerb von Landnutzungsrechten in Vietnam

Im Gegensatz zu vietnamesischen Unternehmen erhalten ausländisch finanzierte Unternehmen in der Regel Landnutzungsrechte über die folgenden Verfahren:

• Erwerb von Landnutzungsrechten in Industrie- oder Hochtechnologieparks durch Pacht oder Übertragung der Landnutzungsrechte von Dritten;
• Erwerb von Anteilen an einem Unternehmen, das Landnutzungsrechte besitzt;
• Übertragung (teilweise oder vollständig) eines Projekts zusammen mit den damit verbundenen Landnutzungsrechten

Die landbezogenen Verfahren in Vietnam sind aufgrund unklarer Regelungen und der Einbindung zahlreicher zuständiger Behörden komplex und mühsam. Um daher potenzielle Risiken zu minimieren, wird eine Due Diligence Prüfung hinsichtlich des rechtlichen Status bei den Grundstücken durchgeführt. Der Plan und die Struktur für den Erwerb von Landnutzungsrechten sollten sorgfältig bewertet werden, basierend auf dem spezifischen Status des Landes und den lokalen Vorschriften jeder Provinz. Die Bewertung sollte die finanziellen, steuerlichen, rechtlichen und kommerziellen Auswirkungen der angestrebten Transaktionsstruktur analysieren.

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