Bei einem Immobilienleasingvertrag kann die Instandhaltung des gesamten Gebäudes im Wege von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch sogenannte „Dach und Fach“-Klauseln wirksam auf den Leasingnehmer übertragen werden. Eine derartige Vereinbarung ist – anders als bei einem Mietvertrag – wirksam und benachteiligt den Leasingnehmer nicht unangemessen.

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sind nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Dabei sind im Rahmen der Inhaltskontrolle auf der Grundlage einer generalisierenden Betrachtungsweise Art und Gegenstand, Zweck und besondere Eigenart des jeweiligen Vertrags zu berücksichtigen.

Auf Leasingverträge sind zwar in erster Linie die mietrechtlichen Vorschriften (§ 535 ff. BGB) anzuwenden. Gleichwohl erlauben die Besonderheiten eines Leasingvertrages – der Leasinggeber schafft das zum Zwecke der Befriedigung eines Investitionsbedarfs des Leasingnehmers diesem zum Gebrauch zu überlassende Leasinggut im Wege der Vorfinanzierung an –, dass dem Leasingnehmer auch im Wege von AGB die komplette Instandhaltung übertragen wird.

Dagegen ist eine formularmäßige Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht wegen der auf den Mieter abgewälzten erheblichen Risiken im gewerblichen Mietverhältnis grundsätzlich unzulässig und damit unwirksam. Eine vollständige Freizeichnung des Vermieters von jeglichen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, noch dazu ohne die Vereinbarung von Höchstgrenzen, belastet einen Mieter mit nicht voraussehbaren Risiken. Ebenfalls ist es mit § 307 BGB nicht vereinbar, wenn der Mieter formularmäßig für die Unterhaltung an „Dach und Fach“ aufzukommen hat, weil dies bedeuten würde, dass er auch für die Erhaltung der Dachsubstanz und der tragenden Gebäudeteile zu sorgen hat. Dies würde zu einem unüberschaubaren Kostenrisiko für die Mieter führen. Klauseln, die dem Mieter die Instandsetzung auferlegen, können auch in der Gewerberaummiete nur dann als wirksam eingestuft werden, wenn sie inhaltlich beschränkt sind. Dies betrifft zum einen die Entstehung des Instandsetzungsbedarfs, der dem Gebrauch oder zumindest der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sein muss und auch der Tatsache Rechnung zu tragen hat, dass der Mieter nicht für anfängliche Mängel des Mietgegenstandes einstehen muss. Sollen dem Mieter nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind, ist zumindest eine Beschränkung der Kosten der Höhe nach erforderlich. Dies ist erforderlich, damit der Mieter die Risiken kalkulieren kann, was bei Abwägung der Interessen im Rahmen von § 307 BGB zu berücksichtigen ist.

Bei einem Leasingvertrag gelten diese Erwägungen hingegen nicht.

(BGH, Urteil vom 26.11.2014, XII ZR 120/13)

Hans-Joachim Lagier, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht